9月19日，天津首單公募REIT——博時津開產園REIT正式在上交所上市。在此前的公眾投資者募集環節中，該產品僅用1天獲得接近十倍的認購，成為近期又一只爆款REITs產品。
今年以來，REITs市場整體企穩回升，不僅二級市場行情逐步回暖，在發行端無論是新發產品數量，還是合計發行份額，均創下歷史最高水平。隨著REITs基金的底層資產逐步多樣化以及相關指數陸續發布，公募REITs市場生態將日漸完善。
運營能力或更好
博時津開產園REIT的底層資產主要包括兩大項目，分別為天津經濟技術開發區天河數字產業園和大陸汽車廠房產業園，均位于天津市濱海新區經濟技術開發區東區范圍內。業內人士表示，相較于單一產業園模式，混裝資產的產業園區項目或具有更好的運營能力。
數字產業園總建筑面積為15.73萬平方米，由8棟研發辦公樓及連廊（科技展廳）組成。2023年，數字產業園項目營業收入為8324.35萬元，其中租金收入為5664.91萬元，物業管理費收入為2659.44萬元。相較于2022年，其營業收入增長4.7%。
“天河數字產業園作為天津濱海新區及經開區重點打造的數字經濟聚集區，是集超級算力、信息技術、互聯網信息、科技研發為主的重點科創園區，目前園區資產內落戶企業約116戶，出租率達到83%以上，上半年新入戶12家，總簽約7700平方米；續簽企業26家，總續簽面積2萬余平方米，續簽率達到95%以上，園區與企業的黏性非常強。”天津泰達產業園管理有限公司總經理楊帆介紹。
大陸汽車廠房共分四期開發建設，總建筑面積為6.32萬平方米，由門衛、辦公和實驗樓、主生產廠房、擴建廠房、輔助用房、危險品倉庫及研發中心、生產中心等建筑物組成。2023年，大陸汽車廠房營業收入為3879.40萬元，與2022年持平，全部為租金收入。
楊帆介紹，大陸汽車廠房現承租方為德國大陸集團旗下緯湃電子公司。天津工廠生產基地，也是大陸集團在亞太區頗具規模化的新能源零部件生產基地。“就在前兩天，緯湃電子最新研發的電動軸驅動系統第四代產品，也是目前全球領先的產品，零部件生產已經在天津工廠落戶、試生產，預計最新的這一代的電軸驅動系統未來將在這一工廠生產。緯湃電子作為新能源汽車核心零部件生產商，持有多項技術產權，具有較高領先優勢，合作客戶包括大眾集團、法國PSA、日本豐田，國內的理想、小鵬、長安、智己等都是它的主要客戶。”
公眾投資者認購火爆
8月14日，博時基金發布公告稱，博時津開產園REIT于8月21日至8月23日在上海證券交易所正式發售，認購價格為2.398元/份，募集資金總額11.99億元。其中，面向公眾發售4500萬份，公眾投資者可以通過場內證券經營機構或基金管理人及其委托的場外基金銷售機構認購基金份額，最低認購金額為1000元。此前，博時津開產園REIT網下詢價全部有效認購數量總和為初始網下發售份額的7.66倍，創今年以來產權類公募REITs網下詢價認購倍數新高。
8月22日，博時基金公告稱，博時津開產園REIT公眾投資者募集期限提前至8月21日結束，將對公眾投資者有效認購申請采用“全程比例配售”的原則予以確認。該產品僅1天便結束了公眾投資者募集，獲接近十倍的認購，最終公眾投資者有效認購申請實際確認比例為10.92388417%，成為近期又一只爆款REITs產品。
1天結束募集，獲投資者瘋搶，這只REIT有何魔力？作為國內首單混裝資產的產業園區項目，博時津開產園REIT底層資產包括天津經濟技術開發區天河數字產業園和大陸汽車廠房產業園兩種類型，相較于單一產業園模式，或具有更好的抗周期能力與運營能力。“廠房類的資產天然具有較強的抗周期能力。未來我們相信，有博時基金管理的導入，出租率仍有上升空間。如果出租率超過85%，將有利于二級市場的分派率提升。”博時基金基礎設施投資管理部總經理助理兼基金經理胡海濱介紹。
此外，博時津開產園REIT由運營管理經驗豐富的基金經理掌舵，將充分借鑒博時蛇口產園REIT的成熟運營經驗，著力提升REITs的運作效率，與投資者共享兩大產業園區的發展紅利，力爭創造更多價值回報。同時，作為招商局集團的一員，博時基金將充分發揮主動管理能力，借助集團在天津市產業與金融全業務鏈條布局，實現多產業協同和資源優化配置，激發資產活力。
REITs加速上新
今年以來，REITs市場整體企穩回升，Wind數據顯示，截至9月13日，中證REITs全收益指數2024年以來上漲9.13%，二級市場行情逐步回暖。
近日，公募REITs市場出現多個新面孔，如華夏大悅城商業REIT、華泰寶灣物流REIT、招商蛇口租賃住房REIT、平安甬興寧波交投杭州灣跨海大橋REIT等。Wind數據顯示，截至9月13日，今年以來全市場新成立REITs產品16只，合計發行規模370億元，合計發行份額100億份。對比往年，無論是新發產品數量，還是合計發行份額，均創下歷史最高水平。
除了新發節奏的加快外，REITs基金的底層資產也呈現出多樣化趨勢。今年以來，多個以商超等消費基礎設施為底層資產的產品問世，進一步擴大了基礎設施的涵蓋類別。一些公募基金公司的REITs產品也不再局限于自身所在地域的底層資產，而開始跨地域運作。
近期，REITs實時指數發布，為后續發展REITs指數基金、ETF等衍生金融產品，引入增量資金奠定基礎，也標志著公募REITs市場生態日漸完善。隨著公募REITs二級市場情緒的修復，一級市場的常態化發行進程有望穩步推進。
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